Об изменениях в законодательстве о земле и недвижимости 2026 года

Управление земельно-имущественных отношений администрации Советского района информирует об изменениях в законодательстве о земле и недвижимости 2026 года. 

 

1. Единый порядок определения и изменения видов разрешённого использования земельных участков

С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ, которым Земельный кодекс РФ дополнен главой II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков». Документом установлен единообразный порядок определения и изменения видов разрешённого использования (ВРИ) земельных участков.

Ключевые положения:

·         Множественность ВРИ — для одного участка может быть установлено несколько основных и вспомогательных видов разрешённого использования (п. 3 ст. 14.1 ЗК РФ).

·         Соответствие объектов — вид разрешённого использования зданий и сооружений должен соответствовать ВРИ земельного участка (п. 7 ст. 14.1 ЗК РФ).

·         Исключения для режимных объектов — допускается отступление от установленного ВРИ в чрезвычайных ситуациях, а также в целях обеспечения обороны и безопасности государства без проведения публичных слушаний (п. 6 ст. 14.2 ЗК РФ).

·         Использование независимо от ВРИ — разрешено для размещения геодезических пунктов, нивелирных пунктов, возведения некапитальных строений (п. 4 ст. 14.3 ЗК РФ).

·         Ограничение для арендаторов — арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе выбирать иной ВРИ, чем предусмотренный договором аренды (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ).

Переходные положения: ВРИ, установленные до 1 марта 2026 года, признаются действительными.

2. Изменения в государственной регистрации и кадастровом учёте

Федеральный закон № 295-ФЗ также дополнил Закон о регистрации недвижимости статьёй 60.3, определяющей особенности осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав в связи с выбором ВРИ земельного участка.

С 1 февраля 2026 года вступили в силу изменения, внесенные Приказом Росреестра от 23.10.2024 № П/0328/24, касающиеся подготовки кадастровыми инженерами межевых и технических планов, карт-планов территории.

Новое требование: в документах вместо текстового адреса указывается уникальный идентификатор адреса (ФИАС ID) — цифровой код из Федеральной информационной адресной системы.

Справочно: отсутствие идентификатора не является препятствием для учёта, если объект не является объектом адресации. В таком случае указывается его местонахождение.

3. Продление переходных положений по зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

Федеральным законом от 28.12.2025 № 496-ФЗ переходный период действия норм о ЗОУИТ продлён на 5 лет.

Основные новеллы:

·         Правительство РФ вправе установить, что ограничения в границах ЗОУИТ не применяются к объектам, созданным до вступления в силу положения о ЗОУИТ, а также к земельным участкам, права на которые возникли до указанной даты (при отсутствии угрозы жизни граждан, обороне и безопасности государства).

·         Допускается внесение в положения о ЗОУИТ мероприятий по обеспечению безопасной эксплуатации объектов, в ходе которых могут быть изменены предельные размеры ЗОУИТ.

·         Предусмотрена возможность установления особенностей ЗОУИТ в границах городов федерального значения и иных населённых пунктов с учётом градостроительной ситуации в субъектах РФ.

Документ вступил в силу с 31 декабря 2025 года.

4. Правовой режим гостевых домов в индивидуальном жилищном строительстве

В соответствии с Федеральным законом от 07.06.2025 № 127-ФЗ (эксперимент по предоставлению услуг гостевых домов) и Постановлением Правительства РФ от 30.08.2025 № 1345, Росреестр в письме от 20.02.2026 № 14-00924/26 разъяснил следующее:

·         Гостевой дом — это тип средства размещения, представляющий собой индивидуальный жилой дом (или его часть), комнаты в котором используются для предоставления услуг.

·         Присвоение статуса «гостевой дом» осуществляется собственником путём идентификации соответствия характеристик дома установленным требованиям.

·         Эксперимент не предусматривает изменения параметров объекта капитального строительства и не допускает строительства типовых гостиниц под видом объектов ИЖС.

5. Совершенствование государственной кадастровой оценки

Федеральный закон от 28.12.2025 № 513-ФЗ (вступил в силу 08.01.2026) предусматривает:

·         Наделение ППК «Роскадастр» полномочиями по ведению фонда данных государственной кадастровой оценки (ГКО) и установлению требований к составу направляемых сведений.

·         Осуществление государственного мониторинга проведения ГКО.

·         Установление предельного срока официального опубликования акта об утверждении результатов кадастровой стоимости — не позднее 30 ноября года проведения ГКО, что позволяет применять такие сведения с 1 января следующего года.

·         Обязательное приложение к заявлению об установлении рыночной стоимости согласия собственника объекта недвижимости (физического или юридического лица).

6. Изменения в обороте земель сельскохозяйственного назначения

Федеральным законом от 01.04.2025 № 52 (вступил в силу с 1 марта 2026 года) ужесточён порядок перевода сельхозземель в иные категории:

·         Решения об отнесении земель к категории сельхозназначения принимаются Минсельхозом России (централизация полномочий).

·         Перевод земельных участков из состава сельскохозяйственных угодий осуществляется на основании решения органа государственной власти субъекта РФ и требует обязательного заключения Минсельхоза (отсутствие ответа в срок трактуется как согласие, отрицательное заключение влечёт отказ).

·         До принятия специального федерального закона о правовом режиме сельхозугодий запрещён перевод таких земель под жилищное строительство и ИЖС.

7. Государственный земельный надзор в 2026 году

Периодичность профилактических визитов (утверждена Правительством РФ, действует с 14 октября 2025 года):

 

 

Отсчёт начинается с момента присвоения категории риска. Визиты проводятся по инициативе Управления Росреестра в форме беседы (очно или с использованием приложения «Инспектор»).

Особый порядок для новых субъектов РФ

Постановлением Правительства РФ от 14.03.2026 № 271 утверждены специальные правила проведения федерального государственного земельного контроля на территориях Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей. Надзор осуществляет Росреестр с привлечением ППК «Роскадастр». Муниципальный земельный контроль на указанных территориях в 2026 году не проводится.

 

"Совокупность вступивших в силу изменений направлена на: унификацию порядка определения ВРИ земельных участков; цифровизацию учетно-регистрационных процессов (ФИАС ID); сохранение сельскохозяйственных угодий и централизацию управления ими; систематизацию контрольно-надзорных мероприятий", - резюмировал Михаил Кириллов.