Информация для населения

Договор управления многоквартирным домом (МКД). На что стоит обратить внимание?

Договор управления многоквартирным домом (МКД). На что стоит обратить внимание?

    Договор управления является основным инструментом взаимодействия между собственниками и управляющей организацией (далее УО), именно поэтому собственникам жилых помещений особенно важно принимать участие в согласовании его условий, что позволит максимально учесть интересы сторон. 

         В том случае, когда нужды дома обеспечивает УО, собственникам при заключении и (или) изменении договора на управления МКД нужно обратить внимание на следующие аспекты. 

        Предмет договора управления многоквартирным домом (МКД) - комплексная и единая деятельность по управлению, включающая содержание общего имущества, текущий ремонт, предоставление коммунальных услуг, иные действия (деятельность) для целей управления МКД.

В договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть указаны:

Состав общего имущества МКД,
его адрес

Перечень услуг и работ по содержанию
и ремонту общего
имущества в МКД

Порядок определения цены договора,
размер платы за содержание и ремонт,
порядок внесения платы

Порядок осуществления контроля
за выполнением УО ее обязательств
по договору управления


     Целью управления жилым многоквартирным домом является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (п.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ). 

   Сущность деятельности по управлению МКД отражена в п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 и требует выполнения следующих стандартов: 

  • прием, хранение и передача технической документации на МКД;
  • сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях, а также лицах, использующих общее имущество МКД на основании договоров;
  • подготовка предложений и перечня услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества для их рассмотрения на общем собрании собственников;
  • организация, созыв и проведение общих собраний собственников;
  • организация оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту МКД;
  • взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД;
  • организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества и коммунальные услуги;
  • обеспечение контроля за исполнением решений собраний собственников, выполнением услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению МКД.

      Входящие в состав предмета договора управления работы и услуги не могут быть менее того перечня и объема, а также выполняться с меньшей периодичностью, чем установлено в Минимальном перечне работ и услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. 

    Безусловно, собственники могут предусмотреть работы и услуги, не входящие в минимальный перечень, например, организация видеонаблюдения, либо установить отличную от рекомендуемой периодичность выполнения работ. 

В соответствии с п.6 Правил № 290 в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны:

а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;
б) вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
в) своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;
г) осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации;
д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;
е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;
ж) предоставлять потребителям услуг и работ, в том числе собственникам помещений в многоквартирном доме, информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, раскрытие которой в соответствии с законодательством Российской Федерации является обязательным (постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»).

Нельзя исключить из предмета договора управления предоставление коммунальных услуг (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с п.12 ст.161 ЖК РФ, УО не вправе отказываться от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее РСО), которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. УО вправе отказаться от заключения договора с РСО лишь в том случае, когда УО самостоятельно производит коммунальные услуги отопления и (или) горячего водоснабжения с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества МКД; либо имеются договоры ресурсоснабжения соответствующим видом ресурса в отношении МКД с иными РСО.

Для более точной формулировки предмета договора необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать недвижимый комплекс, в отношении которого осуществляется управление, а именно отразить состав и техническое состояние общедомового имущества, указать адрес, приложить технический паспорт.

Порядок изменения перечня услуг и работ. В течение срока действия договора допустимо вносить изменения и уточнения в предмет договора в следующих случаях:

  • при изменении состава общего имущества (например, при уменьшении или увеличении общей площади обслуживаемого земельного участка);
  • при согласовании дополнительных и непредвиденных работ и услуг;
  • в иных случаях, предусмотренных в законодательстве, договоре управления или решении собрания собственников помещений.

При этом следует помнить, что перечень минимально необходимых работ и услуг для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД не подлежит изменению в течение всего срока действия договора.

Даже незначительная корректировка предмета договора влечет обязательность согласования с собственниками.

В самом договоре управления следует предусмотреть возможность и порядок изменения и дополнения перечня работ и услуг не менее одного раза в год.

Цена договора МКД. Порядок ее определения

Цена - существенное условие договора управления.

В договоре должен быть прописан порядок:

  • определения цены:
      • определения размера платы за содержание и ремонт, а также за коммунальные услуги;
  • внесения платы.

Под порядком определения цены договора следует понимать методику расчета общей стоимости всех оказываемых (выполняемых) УО услуг (работ), входящих в предмет договора.

Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке.


При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо знать виды работ и услуг, а также периодичность их выполнения.

Цена по договору управления зависит от двух показателей: планово-договорной стоимости таких услуг и работ и тарифов на коммунальные ресурсы, утвержденных в установленном законодательством Российской Федерации порядке. В соответствии с рекомендациями Минстроя России размер платы за содержание и ремонт может определяться на указанный в договоре управления период исходя из планово-договорной стоимости работ, услуг, в т. ч. с учетом целевых средств, предназначенных для создания резерва для финансирования ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ, пропорционально доле собственника на общее имущество МКД.

Одностороннее увеличение платы за содержание и ремонт общего имущества МКД жилищным законодательством не предусмотрено.

Так, например, суд в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2014 по делу № А21-4412/2013 признал законным постановление Роспотребнадзора о привлечении УО к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ за включение в договор управления условий, ущемляющих права потребителей, а именно об одностороннем изменении платы за содержание и ремонт.

Таким образом, в договоре должен быть указан порядок или методика определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома.

При определении цены договора управления необходимо обязательно установить порядок внесения платы. В этой части договора следует прописать порядок подачи показаний приборов учета, срок и способы внесения платы за жилищно-коммунальные услуги; способ выставления платежного документа.

Напомним, что несвоевременная подача данных с приборов учета может повлечь неблагоприятные последствия для собственника на основании подп. «б» п.59 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых помещениях».

Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору

В договоре управления необходимо определить процедуру осуществления контроля за деятельностью УО по выполнению принятых обязательств, в которой предусмотреть:

  • способы контроля;
  • уполномоченных на осуществление контроля лиц;
  • порядок фиксации результатов контроля.

Существует два способа контроля деятельности УО: внутренний и внешний контроль.

  1. Внутренний контроль - так называемый самоконтроль, предполагает анализ собственных действий со стороны УО.
  2. Внешний контроль собственники помещений могут осуществлять самостоятельно или через своих представителей. Также в соответствии со ст. 20 ЖК РФ внешний контроль осуществляют органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

Рекомендуемые способы внешнего контроля для включения в договор управления МКД:

  • предоставление УО отчета о деятельности согласно требованиям постановления Правительства РФ от 23 сентября 2010 года N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»;
  • формы ответов на письменные и электронные запросы собственников (заказное письмо, передача лично собственнику и (или) направление по электронной почте);
  • участие уполномоченного собственника (председателя совета МКД) в приемке оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту;
  • проведение совместных с уполномоченным собственником (собственниками) осмотров объектов МКД в целях оценки их технического состояния;
  • ознакомление собственников помещений с технической и иной документацией, необходимой для управления МКД и др.

Важно соблюсти процедуру фиксации результатов внутреннего и внешнего контроля, что позволит в дальнейшем избежать претензий по качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ. Рекомендуем результаты внешнего и внутреннего контроля фиксировать письменным документом, подписанным представителями сторон.

      Безусловно, управление МКД задача не из простых, но грамотно составленный договор с УО поможет правильно организовать работу по содержанию вашего дома в надлежащем состоянии, своевременно контролировать УО, при необходимости, вносить собственные коррективы (заявки) по улучшению работы по управлению домом, а в случае невыполнения УО своих обязательств позволит привлечь исполнителя к ответственности.


Возврат к списку